Cuando la realidad supera la ficción-2

Si bien es cierto que el urbanismo, en sus facetas o fases (Planificación, ejecución, conservación), es una función publica, la normativa urbanística ha dado cabida a la iniciativa privada en todas esas fases. Así no es extraño ver como aún siendo la planificación una función publica un plan parcial lo puede promover una persona o conjunto de personas privada/s. En este caso incluso su ejecución lo normal será que sea ejecutada, por esa o esas personas. Para posibilitar esta ejecución privada esas personas se deben constituir en una Entidad Urbanística de Colaboración que se llama Junta de Compensación. Así se llamo en la legislación del año 1956 y así se sigue llamando en la legislación actual de la Comunidad de Madrid.

La Junta de Compensación constituida por iniciativa de unos propietarios asume todas las tareas de redactar el proyecto de urbanización, de redactar el proyecto de compensación y de ejecutarlos con los medios económicos aportados por los propietarios de los terrenos que deberán pagar unas cuotas de urbanización en función de los que se estipule en el proyecto de compensación que se convierte en esta fase en un sistema de reparto de cargas en función de superficies de suelo aportados por cada uno de los propietarios, y de la utilidad de esas superficies. De la ejecución de las obras de urbanización surgirán unos solares que deberán ser entregados a los propietarios según se haya determinado en el proyecto de compensación, convirtiéndose en esta fase como un reparto de beneficios. El proyecto de compensación es en realidad un sistema distribución equitativa de cargas y beneficios entre los propietarios y el ayuntamiento que también resulta ser beneficiarios de unos suelos, así como de los viales y zonas verdes.

Terminadas las tareas de ejecución del proyecto de urbanización el Ayuntamiento está obligado a recepcionar las obras, con ello no solo se comprueba la correcta ejecución de todas las infraestructuras: calles, aceras, zonas verdes, red de distribución de agua, red de alcantarillado, red de distribución de energía eléctrica, red de alumbrado, etc., sino que es este acto de recepción lo que convierte el suelo que antes era rústico, en suelo urbano, en solar, y por tanto a partir de este momento es cuando el propietario de ese suelo adquiere el derecho de edificación, no antes.

 

Espero haya quedado claro que la propia constitución de la Junta de compensación lleva consigo la obligación de ejecución de la urbanización acorde con el proyecto por ella redactado y aprobado por el Ayuntamiento. Si a esta ejecución en algún sitio se ha llamado “ejecución directa”, no deja de ser una nomenclatura redundante ya que la ejecución es una tarea o función inherente a la Junta de Compensación que una vez ejecutada la urbanización y realizada la distribución de cargas y de los suelos resultantes debe liquidar su situación económica y disolverse.

Hasta aquí hemos conseguido unos suelos con el derecho de edificación pero aun no edificados. Durante esta fase de edificación toda la infraestructura municipal, calles, aceras, redes, etc. va a sufrir un fuerte desgaste y lo que no seria justo que ese desgaste lo soportara el Ayuntamiento. Nace así la necesidad y obligación de que la Junta de Compensación se convierta en Entidad de Conservación que deberá estar operativa hasta que esa infraestructura municipal empiece a ser usada por sus vecinos.

Otro tipo de actuación, que ahora no es muy corriente, es que sea el propio Ayuntamiento el que tome la iniciativa sobre la actuación en un determinado suelo rústico, sin llegar a realizar expropiación de esos suelos. Estamos en el caso de actuación por “Cooperación”. En este sistema los propietarios de suelo aportan sus suelos, pagan al Ayuntamiento las correspondientes cuotas de urbanización y el Ayuntamiento ejecuta la obra de urbanización.

El ayuntamiento debe realizar otro proyecto que se llama de “Reparcelación” que resulta ser el equivalente al proyecto de compensación citado anteriormente. Finalizadas las obras de urbanización el Ayuntamiento entrega a los propietarios de suelo rústico el suelo urbano que le corresponda según se estipule en el proyecto de reparcelación. Según todo lo anterior no parece lógico hablar aquí de recepción de la urbanización por parte del Ayuntamiento ya que sería una recepción, a si mismo, de las obras por él realizadas.

No obstante lo anterior la normativa admite y regula que los propios propietarios de suelo rústico puedan intervenir en el proceso de transformación de ese suelo y así admite que se constituyan en una Entidad Urbanística de Colaboración que se llama en este caso “Asociación Administrativa de propietarios” y que puede realizar las mismas funciones que en el otro sistema realiza la Junta de Compensación. Cabe aquí la posibilidad, ello depende de acuerdos adicionales con el Ayuntamiento, de que esta Asociación cobre las cuotas y ejecute las obras de urbanización y deba entregar éstas al Ayuntamiento en el acto de recepción que antes se ha referido y con las mismas consecuencias.

Parece coherente, en este último supuesto, hablar simultáneamente de “ejecución directa” y de “proyecto de reparcelación”, pero claro, debemos ser muy conscientes de que estamos hablando de una actuacion bajo el sistema de cooperación y no bajo el sistema de compensación.

Como en el caso de compensación cabe aquí la posibilidad u obligación de que la Asociación se disuelva y se deba constituir simultáneamente en Entidad de Conservación.

Hemos dado un paso más, y aun así no hemos dado respuesta a todas las preguntas que nos hacíamos hace unos días. Sí parece tener encaje coherente los términos de “ejecución directa” y “reparcelación” con el sistema de cooperación, no así con el de compensación.

Seguiremos trabajando sobre el asunto.

 

                                                                 

                                        

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